首宗REITs都更 爆違法爭議

首宗REITs都更 爆違法爭議
http://udn.com/NEWS/FINANCE/FIN4/8684469.shtml

經濟日報╱記者夏淑賢／台北報導
2014.05.19 02:53 am

國內首宗不動產投資信託基金（REITs）都更案，爆發違法爭議。國泰一號REITs決定將資產池中的西門町中華大樓進行都更，但因投資金額超過國泰一號淨資產價值的15%，違反現行法令規定，恐面臨都更失效危機。

連動所及，先前由小股東所主張，直接將中華大樓出售的提案，可能捲土重來、出現曙光。

國泰一號REITs3月5日舉行受益人大會，壓倒性通過由大股東國泰人壽所提西門町中華大樓都更案，創下REITs對旗下資產進行都更的歷史第一例，小股東提的底價46.5億元以上直接出售案則未獲得通過。

進行都更視同開發新建大樓，根據不動產證券化條例第4條第1項第18款規定，募集投資相關開發型不動產或不動產相關權利，不得超過該基金信託財產價值之一定比率；而據金管會解釋，該比率上限為15%。

根據國泰一號REITs資料，國泰一號上周五（16日），每單位淨資產價值為16.07元，換算淨資產總值約223.8億元，換言之，中華大樓都更的投資金額上限，必須低於33.6億元。

根據都更提案人國壽提供資料，都更金額預估投入27.9億元，加上該大樓所在土地資產作價28.9億元，合計超過55億元，已經超過15%上限。

小股東已發函金管會，指該都更案違反法定投資上限；金管會日前受理小股東函件後，已經轉知REITs受託機構土銀處理。土銀信託部至今並未有任何動作，小股東醞釀再次上告金管會。

國泰人壽發言人、副總經理林昭廷昨（18）日表示，並沒有接獲來自土銀的相關訊息，國壽雖是都更提案人，但國壽也是受益人之一，是否有適法性的疑慮，還是需要由土銀釐清。此外，受益人大會當天提供的都更金額只是預估，實際的都更投資金額，應該是開始推動後才會更明確。

小股東 指土銀拖延

【記者夏淑賢／台北報導】國泰一號不動產投資信託基金（REITs），有小股東提案要出售西門大樓，以及調高喜來登飯店新約租金，受託機構土銀收到提案卻不召開受益人大會，被小股東認為刻意拖延、有違背受託機構職責之嫌，但是因為法令對受託機構規範不夠明確，演變成股東要賣自家資產，受託人卻不理會、消極阻礙的怪現象，還有賴金管會解決。

國內REITs目前掛牌檔數僅六檔，其中，駿馬一號REITs在4月底受益人大會已經通過清算下市案，屆時REITs將再減為五檔，且清一色為國泰、富邦、新光三大壽險公司主導。

針對受託機構收到小股東提案，包括出售資產或是清算下市案，其實都有前例可循，也因此土銀針對國泰一號REITs小股東提出的同類型提案，卻不召集受益人大會，頗受注目。

土銀主管則是低調表示，小股東函件收到，也已經依法回函，回覆內容不便對外透露。

圖／經濟日報提供

駿馬一號REITs 清算案通過

駿馬一號REITs清算案通過

2014年05月01日

【王立德、廖珮君╱台北報導】REITs（Real Estate Investment Trusts，不動產信託投資證券）駿馬一號（01008T）昨召開受益人大會，因駿馬一號受益權單位數並未集中在壽險公司手上，會中通過駿馬一號清算下市，駿馬一號股價演出慶祝行情，一度上漲至18.2元，漲幅逾2.5%。

沒壽險業攪局 股漲稱慶

昨受益人大會有效出席受益權比中達76.08%，會中討論3議題「就本信託契約終止並進行清算」、「增訂清算計畫相關規定」、「委託理律法律事務所律師宋天祥擔任基金信託監察人」，分別獲出席有效受益憑證79.24%、78.98%、78.73%同意，正式決議清算下市。
市場盛傳，本次發動駿馬一號清算的5位受益人，共同持有駿馬一號逾16%受益權，幕後操盤人包括前新加坡淡馬錫控股子公司大中華區總經理陳聖德、京城銀董事長戴誠志、前高盛證券台灣區總裁張果軍、前野村證券台灣區總經理翁明正、房市名人劉媽媽等人。
駿馬一號旗下不動產共有國產實業大樓、中鼎大樓、漢偉資訊大樓3棟不動產，業內人士指出，中鼎大樓、國產實業大樓都具備都更題材，賣相不俗。

蔡鎮宇賣樓 出脫西門町6層商場

蔡鎮宇賣樓　出脫西門町6層商場

作者： 戴元利 | TVBS – 2014年4月15日 下午1:21

國泰金控蔡家是國內知名的房產大戶，繼旗下國壽今年2月，罕見出售高雄市4千多坪的土地後，蔡家三子蔡鎮宇也以39.5億元，出脫西門町鬧區的6層樓商場，在市場投下震撼彈，商仲業者分析，房市大咖賣樓賣地，主要是因為奢侈稅、加上逢高獲利了結，跟看空房市關聯性不大。

TVBS記者戴元利：「國內不動產大戶蔡鎮宇，將這裡6層樓的商場，以39.5億的價格賣給三商美邦人壽，這也是今年以來，商用不動產交易的最大手筆。」

外型像艘白色帆船矗立在西門町，最熱鬧的精華地段，名為TiT國際廣場的地標建築，是屋齡只有3年的住商複合式大樓，由於觀光人潮商機龐大，目前租約全滿，投報率約3%，也難怪蔡鎮宇一喊賣，不到半年就能立刻脫手。

全球資產公司經理王維宏：「西門町在這兩年，整個商業機能相對比較活絡，所以包含一般的零售店面，或者是這種百貨型的商場，其實它的租金都有明顯上調的一個狀況。」

過去幾年，蔡鎮宇眼光精準，持續在房市掃貨，2011年以28億買下這棟地下1樓到5樓的商場，短短幾年內就以39.5億脫手，獲利4成以上，不過從去年底開始，蔡鎮宇就傳出調節手中資產，哥哥蔡宏圖同樣罕見選在今年出售高雄仁武區的非精華區商辦，打破國泰人壽過去50年來幾乎不賣地的紀錄，商仲分析，可能是由於未來利率有調升風險，加上不動產稅負連年調漲，房市大咖才會趁著房價高檔，盡早獲利了結。

全球資產公司經理王維宏：「就我們理解，目前2014年其實的確這個賣方想賣的心態是比較濃厚，因為當然他第一個衡量他自己的獲利部分，是不是已經足夠，第二個再加上可能現在有規定奢侈稅的規定。」

房市前景多空不明，大戶如何操作，成為市場觀察指標。

市場搶租 蔡辰洋喜來登經營生變

市場搶租　蔡辰洋喜來登經營生變
壹週刊/蘋果日報
2014年03月19日08:13

由國泰蔡家蔡辰洋領軍的寒舍餐旅集團，剛在觀光局最新公布的今年1月觀光飯店營收排行榜中奪魁，卻驚傳旗下最大山頭－喜來登飯店大樓，可能不保。

今日出刊的《壹週刊》報導，寒舍集團創辦人蔡辰洋近來喜事頻傳，先是去年底以夫人賴英里為名的寒舍艾麗酒店開幕，繼而在本月初以1月總營收4.52億元，打敗觀光股后晶華，笑傲同業。就在65歲的蔡辰洋滿懷雄心，打算把旗下3大品牌喜來登、寒舍艾美及寒舍艾麗壯大，並規劃上市的同時，一股市場勢力正悄悄集結，直攻他的版圖核心－喜來登飯店，打算拿下飯店租約權。

因喜來登飯店的大樓租約將在3年後到期，擁有此一大樓的不動產投資信託基金（REITs）國泰一號（國泰R1）的一群小股東，為提高收益，要求公開招租。《壹週刊》調查，老牌的天津大飯店葉家正籌組團隊，有意搶標租約權，使得蔡辰洋能否繼續經營，徒生變數。（方翊倩／綜合報導）

國泰一號中華大樓都更拍板 - 商業用地 朝辦公旅館商場進行

國泰一號中華大樓都更拍板 - 商業用地 朝辦公旅館商場進行
王立德╱台北報導

REITs（Real Estate Investment Trusts，不動產信託投資證券）國泰一號（01002T）昨召開受益人大會，表決應處分或都更西門中華大樓，最後都更選項勝出。
昨共61.8%受益人參與通訊投票，當中有75.32%受益人選擇都更、23.44%受益人選擇處分，另1.23%無效票。由於此案門檻須有過半受益人參與投票，投票者中過半支持特定選項即可過關，受託機構土銀今日起，將就都更方向展開遴選都更顧問等相關作業。

原址無法興建住宅

相關主管表示，由於西門中華大樓為商業用地，未來恐無法在原址新建住宅，中華大樓都更方向，應會朝辦公室、辦公室加上旅館、商場加上辦公室3個選項中擇一進行。
據了解，土銀將先請都更顧問評估此3選項孰優孰劣，但若3選項差異不大，將再度召開受益人大會，表決中華大樓都更方向。據提案人國泰人壽評估，中華大樓都更，可望爭取增加65.26%容積率，將現在總樓板面積提高到12164坪，大樓也將由地上11層、地下2層，擴充至地上22層、地下6層。

駿馬一號面臨下市

國泰人壽估，若選重建成「商旅大樓」，租金收益可由現行年收8000萬元，增到3.2億元，中華大樓總值也可望由現行的46~47億元，增到115億元，但中華大樓重建成本27.9億元，由受益人埋單。若是改建為商場加辦公複合大樓，年租金收益可望提高到2.7億元，總值提高到123億元，重建成本27.2億元，同樣是全體受益人埋單。市場上另一檔REITs駿馬一號，也由部分受益人提案，要求將駿馬一號清算下市。市場盛傳，因提案清算駿馬一號的股東約握16%籌碼，而原始發行機構合計僅持6%籌碼，與籌碼集中的國泰一號不同，清算案很有可能通過。

REITs小股東喊漲喜來登飯店租金

破天荒 REITs小股東喊漲物業租金

2014/03/03【經濟日報╱記者夏淑賢／台北報導】

 

史上頭一遭，國內不動產投資信託基金（REITs）出現小股東主動提案，希望調漲REITs所持物業的租金首例，標的為營業前景看好、規劃明年上市的台北喜來登大飯店。
 

這群持股合計逾3%的投資人，已經發函給受託機構土地銀行，具體內容為：希望將喜來登飯店的每年租金，由現行一年5.9億元調高到7億元，漲幅將近20%；至於每年營業額的抽成率，也希望能提高到25%以上，此案也是REITs小股東實踐「股東行動主義」首例。
 

喜來登飯店是國泰一號REITs的金雞母，每年給付租金為，「包底」或「抽成」兩者取大。包底的部分，在2014與15年為，每年租金至少5.9億元，抽成則指，按營業額25%給付。喜來登飯店與國泰一號REITs間的租約，將在2017年5月底屆滿。
 

根據國泰一號資料，喜來登飯店去年租金收益，占國泰一號全部租金收益8.38億元八成以上。

喜來登飯店也是目前各檔REITs持有的物業中，少數採包底抽成方式收取租金的案例。
 

當初國泰一號REITs募集發行時，喜來登飯店包底抽成計收租金的方式，即為一大賣點，因為只要喜來登飯店營收愈來愈好，租金收入就會提高，比起辦公大樓約定多少租金就多少，顯然較具「漲相」。
 

據了解，這群投資人提案調高喜來登飯店的租金，主要是著眼於喜來登飯店管理公司寒舍集團，規劃明年股票上市，顯示管理者也相當看好喜來登飯店的營運前景。
 

因此投資人希望國泰一號REITs身為房東，有機會能夠合理分享房客的成長果實，同時也期望長達十多年的租約議定，能夠降低管理機構不受投資人監督與房客議約的潛在風險，因為投資人才是房東，而非管理機構。
 

根據國泰一號REITs資料，喜來登飯店去年營收28.13億元，以抽成率25%計算，則租金可達7億元，已經與小投資人要求提高的底租相去不遠，且資料也顯示，喜來登飯店將近2.5萬坪，以年底租7億元換算，相當於每月每坪租金不到2,400元，以其地段與行情來看，小投資人認為應屬合理。

國泰一號投資人要求出售台北西門大樓

駿馬一號 面臨下市

 

2014/03/03【經濟日報╱記者夏淑賢／台北報導】

不動產投資信託基金（REITs）的清算下市與賣樓風潮再起，駿馬一號REITs約16%持股的投資人，要求駿馬一號REITs清算下市；另外，國泰一號REITs也有投資人要求出售台北西門大樓，挹注基金收益。

目前REITs掛牌檔數僅六檔，一旦駿馬一號REITs清算下市，將再減為五檔，將清一色由國泰、富邦、新光三大壽險公司主導。

駿馬一號REITs目前原始發行機構合計控股僅約6%左右，小於提案清算下市股東持股16%，因此一般認為，駿馬一號REITs清算下市可能性極高。

至於國泰一號REITs，本周三將召開受益人大會，針對台北中華大樓討論是要進行都更或是出售；除此之外，也有小股東發函受託機構土銀，提議出售目前由誠品承租的西門大樓。

由於誠品租約2029年才到期，因此小股東評估，國泰一號REITs的大股東也就是國泰人壽，比照中華大樓作法、提案進行都更的機率偏低，較有機會順利出售。

根據金管會規定，保險業投資上市櫃股票，現行規範不得超過10%，REITs也包括在內，但三大壽險業各自為REITs發起人，創始機構持股不在此限，亦即不受10%上限約束。據悉，國壽持有國泰一號REITs約兩成左右，因此5日受益人大會，由國壽所提案的中華大樓採都更作法，通過機會較大，直接出售的提案有可能難以闖關。

西門大樓則不同，小股東評估，基於「買賣不破租賃」原則，西門大樓租戶誠品約租到2029年到期，出售大樓並不影響其租用，但都更則不同，進行都更時房客勢必得遷出，因此預料國壽不大可能複製中華大樓提案都更，如此較有利於西門大樓出售提案闖關。

根據法令，小股東提案要賣西門大樓，受託機構土銀必須在一定期限內回覆，若要再開受益人大會，也要有一個月左右公告程序，因此本周三受益人大會只會討論中華大樓要都更還是出售。