2014年1月21日 星期二

非凡電視報導: 國泰一號台北中華大樓處分案: 公開標售 vs. 都市更新

公開標售的資本利得: 預估可達 3.62-5.1元現金, 若持有100張國泰一號預估可達到51萬元

公開標售的可能收益:若投標踴躍,預估資本利得為50.39億元,每單位受益權之收益分配預估可達到約3.6元現金。

1. 台北中華大樓若得以順利處分,而且投標踴躍,依據戴德梁行之估價,扣除初始投資成本16.8億元,及土地增值稅0.44億元,資本利得為50.39億元,每單位受益權之收益分配預估可達到3.62元現金。

2. 另外為保障全體受益人之權益,處分案亦設有最保守的低標46.5億元,縱使以此一最保守的設定金額計算,扣除初始投資成本及土地增值稅,資本利得尚有29.26億元,每單位受益權亦可分得2.1元現金。

3. 例如受益人若持有100張國泰一號(100,000單位受益權),則台北中華大樓處分後,受益人之收益分配絕不會低於21萬元。但只要投標踴躍,受益人之收益預估可達到51萬元,且視實際處分金額而定,亦有分配更高收益之可能,而且處分後即可開始進行分配之程序,無需等待漫長時間。

4. 依據委請具公信力之不動產估價機構,就台北中華大樓所在地進行鑑價,結果如下:


單位:新台幣
不動產估價師事務所名稱
第一太平戴維斯
戴德梁行
中信
估計價格
65.04億元
67.64億元
88.35億元
扣除初始投資成本
16.8億元
扣除預估土地增值稅
0.44億元
0.64億元
預估資本利得
(依基金規定,應全數分配)
47.79億元
50.39億元
70.91億元
預估每受益權單位
3.43/
3.62/
5.09/
100張受益憑證獲利金額
34.3萬元
36.2萬元
50.9萬元


5. 根據台北中華大樓附近已完成之交易(參見附表如下), 可證明前述估價之公允。

2013年8月新加坡不動產基金首峰資金管理公司Alpha Investment Partners Limited(簡稱AIP)買下上市公司夆典在台北市中華路、忠孝西路口,佔地215.68坪的土地,每坪成交價達1,147.5萬元;據報載,AIP計畫在該地興建觀光旅館。2012年8月富邦人壽則以67億元買下土地面積386.43坪的萬國大樓,估計土地每坪價格達1733.8萬元。

中華大樓位處上述兩筆土地者之間,土地面積達520坪,與上述兩者交易地段,同屬商業用地,容積率達800%;在土地供給有限的台北市,日後辦理公開招標時,若搶標踴躍,成交價格極可能再行創新。

買家
交易日期
土地位置
地坪()
土地
分區
總價
每坪成交價格
新加坡AIP
20138
中華路、忠孝西路口
215.68
4
24.75
1147.5
富邦人壽
20128
萬國大樓 (峨嵋街)
386.43
4
67
1733.8


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