非凡電視報導: 國泰一號台北中華大樓處分案: 公開標售 vs. 都市更新

公開標售的資本利得: 預估可達 3.62-5.1元現金, 若持有100張國泰一號預估可達到51萬元

公開標售的可能收益：若投標踴躍，預估資本利得為50.39億元，每單位受益權之收益分配預估可達到約3.6元現金。

1. 台北中華大樓若得以順利處分，而且投標踴躍，依據戴德梁行之估價，扣除初始投資成本16.8億元，及土地增值稅0.44億元，資本利得為50.39億元，每單位受益權之收益分配預估可達到3.62元現金。

2. 另外為保障全體受益人之權益，處分案亦設有最保守的低標46.5億元，縱使以此一最保守的設定金額計算，扣除初始投資成本及土地增值稅，資本利得尚有29.26億元，每單位受益權亦可分得2.1元現金。

3. 例如受益人若持有100張國泰一號(100,000單位受益權)，則台北中華大樓處分後，受益人之收益分配絕不會低於21萬元。但只要投標踴躍，受益人之收益預估可達到51萬元，且視實際處分金額而定，亦有分配更高收益之可能，而且處分後即可開始進行分配之程序，無需等待漫長時間。

4. 依據委請具公信力之不動產估價機構，就台北中華大樓所在地進行鑑價，結果如下：

單位：新台幣
不動產估價師事務所名稱	第一太平戴維斯	戴德梁行	中信
估計價格	65.04億元	67.64億元	88.35億元
扣除初始投資成本	16.8億元
扣除預估土地增值稅	0.44億元		0.64億元
預估資本利得 （依基金規定，應全數分配）	47.79億元	50.39億元	70.91億元
預估每受益權單位	3.43元/股	3.62元/股	5.09元/股
每100張受益憑證獲利金額	34.3萬元	36.2萬元	50.9萬元

5. 根據台北中華大樓附近已完成之交易（參見附表如下）， 可證明前述估價之公允。

2013年8月新加坡不動產基金首峰資金管理公司Alpha Investment Partners Limited(簡稱AIP)買下上市公司夆典在台北市中華路、忠孝西路口，佔地215.68坪的土地，每坪成交價達1,147.5萬元；據報載，AIP計畫在該地興建觀光旅館。2012年8月富邦人壽則以67億元買下土地面積386.43坪的萬國大樓，估計土地每坪價格達1733.8萬元。

中華大樓位處上述兩筆土地者之間，土地面積達520坪，與上述兩者交易地段，同屬商業用地，容積率達800%；在土地供給有限的台北市，日後辦理公開招標時，若搶標踴躍，成交價格極可能再行創新。

買家	交易日期	土地位置	地坪(坪)	土地 分區	總價	每坪成交價格
新加坡AIP	2013年8月	中華路、忠孝西路口	215.68	商4	24.75億	1147.5萬
富邦人壽	2012年8月	萬國大樓 (峨嵋街)	386.43	商4	67億	1733.8萬

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